去庫存已經成了國家大事了，別人說了可能不算，習大大說了，就不能不算！

　　問題是，怎么去庫存？

　　大家都懂，縮小供應與需求之間的鴻溝，是促使供求關系趨于平衡的不二選擇。借著政策刺激，商品房銷售今年又終于迎來正增長，并且今年銷售額已經超過歷史最高點的2013年1-10月，預計年底銷售面積和銷售額會雙雙成為新的歷史高峰。

　　但從企業(yè)層面看，快銷售、緩開工、少拿地是不得已的選擇?！　?

　　新開工面積已經持續(xù)兩年處在負增長區(qū)間。

　　房企土地購置面積也在持續(xù)下降。

　　但是，緩開工、少拿地與國民經濟增長目標是相悖的，必然導致投資規(guī)模下降，拖累GDP增長。

　　唯一的辦法是通過政策刺激，促進房地產銷售。雖然政策刺激不是良方，必然導致市場扭曲、房價上漲、土地財政，經濟難以擺脫房地產投資依賴路徑，并且導致房地產的白銀時代提前結束，但畢竟可以讓更多的城鎮(zhèn)居民盡早改善住房，讓農民工盡早享受城鎮(zhèn)化和商品住房，短期穩(wěn)定經濟，長期改善民生。

　　去庫存，又能拉動經濟，關鍵還是促進房地產銷售，從國家層面看，仍是大有可為空間：

　　第一，運用信貸政策，降低購房門檻。

　　美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。

　　如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。在三四線城市，我們也經?？吹胶芏噘彿空呱踔烈驗槎嗔藥浊г釛壭膬x的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2～3萬元，對于他們可謂是莫大(博客,微博)的福音。

　　二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。

　　第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。

　　土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環(huán)外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發(fā)商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元，因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數(shù)減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。

　　通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發(fā)商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。

　　要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。

　　一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。

　　第三，落實戶籍政策，促進安居購房。

　　農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方政府已經把購房與落戶、契稅減免、財政補貼等政策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業(yè)產生了積極影響，也有利于城鎮(zhèn)化的落實。相信會有更多地方政府會出臺相應政策，中央政府也會支持此類政策。

　　第四，減少商業(yè)配建，增加住房供應。

　　目前地方政府規(guī)劃的商業(yè)配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，商業(yè)營業(yè)用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業(yè)投資回報率明顯下降，普通商業(yè)用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業(yè)用房新開工率直線走低。

　　地方政府應當及時剎車，特別是商業(yè)已經供大于求的城市，減少商業(yè)營業(yè)用房規(guī)劃指標和商業(yè)配建指標，否則商業(yè)用房市場的崩盤不可避免。對于住房供不應求的一二線城市，也應當縮減商業(yè)和工業(yè)用地，增加住房用地供應。

　　第五，降低交易稅費，活躍二手交易。

　　目前的商業(yè)用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業(yè)用房二手房市場，就要把稅收降下來。只要對比一下商業(yè)用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業(yè)二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。商業(yè)用房銷售增長率已經連續(xù)下滑，未來也會進入負增長區(qū)間。商業(yè)用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。

　　激活商業(yè)二手房市場，就需要降低商業(yè)用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。

　　第六，調整保障房建設、棚戶區(qū)改造政策。

　　保障房貨幣化安置政策是聰明的，政府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房政策?！拔镆灶惥邸⑷艘匀悍帧笔亲匀灰?guī)律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區(qū)房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區(qū)，甚至棚戶區(qū)也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。

　　中央政府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方政府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶政庸政將被提上議事日程，去庫存將成為各級政府的共識和行動，房地產業(yè)必將迎來更加成熟的市場環(huán)境和政策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩(wěn)健康，雖然有些房企可能等不到那一天。